Le SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est un concept fondamental en immobilier qui revêt une importance particulière dans le contexte de la location. Il représente la surface habitable d’un bâtiment et influence directement le loyer maximum applicable, la taxe foncière et les charges locatives.
Les fondamentaux du SHON
Avant d’aborder les méthodes de calcul, il est essentiel de comprendre la définition du SHON et ses éléments constitutifs.
Définition et éléments constitutifs du SHON
- Surface habitable : elle inclut les pièces principales d’un logement (salon, chambres, cuisine, salle de bain) ainsi que les annexes directement accessibles de l’intérieur (balcons, loggias, terrasses couvertes). Par exemple, un balcon accessible depuis le salon est considéré comme une surface habitable.
- Surface non habitable : elle englobe les annexes non accessibles directement de l’intérieur, comme les caves, garages, combles non aménagés, etc. Ces surfaces ne sont généralement pas prises en compte pour le calcul du SHON.
- Dépendances et extensions : les abris de jardin ou les vérandas sont généralement incluses dans le calcul du SHON si elles sont attenantes au bâtiment principal et présentent une surface au sol supérieure à 8 m². Par exemple, une véranda attenante à une maison de 10 m² serait incluse dans le calcul du SHON.
Types de SHON
- SHON global : il correspond à la surface habitable totale d’un bâtiment. Il est généralement calculé pour l’ensemble des logements ou locaux commerciaux d’un immeuble.
- SHON par lot : il représente la surface habitable d’un logement ou d’un local commercial spécifique. Il est souvent utilisé pour déterminer le loyer maximum applicable à un logement ou local commercial.
Importance du SHON en location
Le SHON joue un rôle crucial dans la location d’un bien immobilier, impactant directement le loyer, la taxe foncière et les charges.
- Détermination du loyer maximum : le SHON est un élément déterminant pour calculer le loyer maximum applicable à un logement. Ce loyer maximum est fixé par la loi et varie en fonction du type de logement (appartement, maison, etc.) et de sa localisation géographique. Par exemple, un appartement de 70 m² situé à Paris, dans une zone tendue, aura un loyer maximum différent d’un appartement de même surface situé à la campagne.
- Calcul de la taxe foncière : la taxe foncière est une taxe annuelle qui est calculée en fonction de la valeur locative du bien immobilier. Le SHON est un élément déterminant pour le calcul de cette valeur locative. Plus le SHON est élevé, plus la valeur locative du bien est élevée et plus la taxe foncière est importante. Par exemple, un appartement de 100 m² aura une taxe foncière plus importante qu’un appartement de 50 m² situé dans la même zone.
- Calcul des charges locatives : les charges locatives, comme l’eau, le chauffage et l’électricité, sont généralement calculées en fonction de la surface habitable du logement. Le SHON permet de déterminer la part des charges locatives qui revient à chaque logement.
Méthodes de calcul du SHON
Le calcul du SHON peut sembler complexe, mais il est possible de le réaliser de manière simple et précise.
Méthode classique pour le calcul du SHON
La méthode classique consiste à mesurer la surface habitable du logement ou du local commercial à l’aide d’un plan d’architecte ou d’un plan cadastral. Il est important de tenir compte des règles de mesure et des déductions applicables.
- Mesure des murs : les murs extérieurs sont mesurés en suivant leur tracé intérieur, sans tenir compte de l’épaisseur des murs.
- Déductions : les surfaces occupées par les escaliers sont déduites du calcul, sauf si elles sont directement accessibles de l’intérieur et représentent une surface habitable. Les surfaces en sous-sol ne sont pas prises en compte si elles sont inachevées ou inutilisables.
Prenons l’exemple d’un appartement de 80 m² avec un balcon de 10 m² et une cave de 15 m². Le SHON de l’appartement sera de 90 m² (80 m² + 10 m²), car le balcon est accessible de l’intérieur et constitue une surface habitable. La cave n’est pas prise en compte car elle n’est pas accessible de l’intérieur.
Outils et logiciels en ligne pour le calcul du SHON
De nombreux outils et logiciels en ligne permettent de calculer le SHON rapidement et facilement. Ces outils sont généralement gratuits et faciles à utiliser.
- Outils en ligne : certains outils requièrent la saisie des dimensions du logement, tandis que d’autres permettent de télécharger un plan d’architecte ou un plan cadastral.
- Fiabilité : il est important de choisir un outil fiable et précis pour obtenir un résultat pertinent. Il est recommandé de comparer les résultats obtenus par différents outils pour s’assurer de la cohérence des informations.
Cas particuliers de calcul du SHON
Le calcul du SHON peut présenter des cas particuliers en fonction du type de bien immobilier.
- Logements en copropriété : il est important de consulter le règlement de copropriété pour connaître les règles de calcul du SHON et les déductions applicables.
- Bâtiments anciens ou rénovés : il est parfois difficile de déterminer la surface habitable de manière précise. Dans ce cas, il est recommandé de consulter un expert en bâtiment pour obtenir une évaluation fiable.
- Locaux commerciaux et professionnels : le calcul du SHON peut être plus complexe en fonction des spécificités du local. Il est important de se renseigner auprès des autorités compétentes pour connaître les règles de calcul applicables.
Le SHON et la location : applications pratiques
Le SHON a un impact direct sur la location d’un bien immobilier, notamment sur le loyer maximum applicable et la taxe foncière.
Détermination du loyer maximum en fonction du SHON
Le SHON est un élément déterminant pour calculer le loyer maximum applicable à un logement. Ce loyer maximum est fixé par la loi et varie en fonction du type de logement (appartement, maison, etc.) et de sa localisation géographique. Pour les logements en zone tendue, le loyer maximum est calculé en multipliant le SHON par un coefficient défini par la loi. Le coefficient varie en fonction de la localisation géographique du logement et de son type (appartement, maison, etc.).
Prenons l’exemple d’un appartement de 70 m² situé à Paris, dans une zone tendue. Le coefficient d’application du SHON pour cette zone est de 18 euros par m². Le loyer maximum applicable à cet appartement sera donc de 1260 euros (70 m² x 18 euros/m²). Pour les logements en zone non tendue, le loyer maximum est généralement déterminé en fonction du marché local.
Détermination de la taxe foncière en fonction du SHON
La taxe foncière est une taxe annuelle qui est calculée en fonction de la valeur locative du bien immobilier. Le SHON est un élément déterminant pour le calcul de cette valeur locative. Plus le SHON est élevé, plus la valeur locative du bien est élevée et plus la taxe foncière est importante. Par exemple, un appartement de 100 m² aura une taxe foncière plus importante qu’un appartement de 50 m² situé dans la même zone.
Autres impacts du SHON sur la location
Le SHON a également un impact sur d’autres aspects de la location, notamment les charges locatives. Les charges locatives, comme l’eau, le chauffage et l’électricité, sont généralement calculées en fonction de la surface habitable du logement. Le SHON peut également influencer la négociation du loyer. Un SHON élevé peut justifier un loyer plus important, mais il est important de prendre en compte les loyers pratiqués dans le marché local. Enfin, il est important de se familiariser avec les aspects juridiques liés au SHON en matière de location. Des règles spécifiques peuvent s’appliquer en fonction du type de bien immobilier et de sa localisation.
Optimiser le SHON pour maximiser la rentabilité
Il est possible d’optimiser le SHON d’un bien immobilier à louer pour maximiser sa rentabilité.
Conseils pour optimiser le SHON d'un bien immobilier
- Identifier les surfaces exploitables et non exploitables : des travaux de rénovation peuvent être nécessaires pour aménager les surfaces non exploitables et les rendre habitables.
- Remodéliser et aménager l’intérieur du logement : maximiser la surface habitable et créer un espace fonctionnel et ergonomique.
- Améliorer la luminosité du logement : créer des ouvertures supplémentaires ou utiliser des matériaux clairs et réfléchissants.
Conseils pour négocier le loyer en fonction du SHON
Une fois que le SHON a été optimisé, il est important de négocier le loyer en fonction des loyers pratiqués dans le marché local.
- Comparer les loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone géographique.
- Utiliser des arguments pertinents pour justifier le loyer demandé, en mettant en avant les atouts du bien et son SHON optimisé.
- Adopter des stratégies de négociation efficaces pour maximiser la rentabilité.
Comprendre le SHON et ses implications en matière de location est essentiel pour maximiser la rentabilité d’un bien immobilier. En optimisant le SHON et en négociant le loyer de manière efficace, vous pouvez obtenir une location plus rentable et attractive pour les locataires.